Józsikám – Itthon a Nyolcban

Számítottunk rá, mégis meglepődtünk, amikor kedd délután megláttuk, hogy a Józsefvárosi Önkormányzat a lakosság véleményét kérdezi az egykori Szeszgyár telkének beépítésével kapcsolatban. Mint írják „szándék mutatkozik Józsefváros egyik legnagyobb fejlesztési telke, a Diószegi Sámuel, Szeszgyár és Kőris utcák által határolt, 8.435 m2 kiterjedésű terület beépítésére”. A szándék elég erős, olyannyira, hogy már az Önkormányzat asztalán pihen a telek tulajdonosa által készíttetett, 41 oldalas telepítési tanulmányterv. A tervezett fejlesztés a kerületi építési szabályzat figyelembevételével készült, így tulajdonképpen elvi akadálya nincsen. Az Önkormányzat mozgástere a döntésben nem túl nagy, kisebb, közcélú változtatásokat eszközölhet. A lakosság, amelynek véleményét kéri, szintén nem tehet sokat, tehát ne gondoljunk például a projekt megakadályozására vagy drasztikus átformálására. Ugyanakkor az az álláspontunk, hogy a véleménynyilvánítással mindenképpen érdemes élni, már csak azért is, hogy legalább ideig-óráig úgy érezhessük, befolyásolhatjuk, hogy mi történik a közvetlen környezetünkben.

1. kép: A fejlesztés a Diószegi Sámuel u. és a Kőris u. sarok felől nézve.

A beruházás előkészítés alatt áll, a megvalósítás az építészeti tervek engedélyezését és az ingatlan értékesítését követően egy ingatlanfejlesztő feladata lesz. A legfőbb kérdés tehát az, hogy az évek óta eladásra kínált telek közel kész, látványos tervekkel felturbózva eléggé csábító-e egy ingatlanfejlesztő számára, akinek a figyelmét mindezidáig elkerülte az ingatlanban rejlő tengernyi lehetőség. A dokumentum szerint az ingatlanfejlesztő kiléte jelenleg még nem ismert, de több potenciális céggel is folynak a tárgyalások. E helyütt olvasható az is, hogy a beruházás az építési engedély megszerzését követő 4 éven belül tud megépülni a várakozások szerint.

2. kép: Madártávlatból, a Kőris u. és a Szeszgyár köz sarok irányából nézve. 

Az, hogy mi fog épülni, valószínűleg senkinek nem okoz majd különösebb meglepetést, mivel a szokásosról van szó: kollégium és lakóépületek. Előbbi a Diószegi Sámuel utca mentén kap helyet, utóbbi meg lényegében a telek további részein, két udvar köré szervezve. A lakóépületekben az első vagy kislakást keresők számára létesítenének 236 modern, energiatakarékos lakást. Ezen funkciók kiegészülnének a „piaci igényeknek megfelelő szolgáltatásokkal” is. A koncepciótervet az ArtOne Architects Kft. dolgozta ki. A cél (a régóta parlagon heverő terület értékesítését követően persze) a kollégiumi férőhelyek és újépítésű ingatlanok hiányának csökkentése, igazodva a környéken elindult közterületi és magánjellegű fejlesztésekhez. A frissen kialakított Szeszgyár köz marad, mellette „magas színvonalú előkerti zöldfelület (park)” kialakítása a szándék, ahogyan a Kőris u. egy szakaszán is. Ugyanakkor a Szabályozási Terv szerint a Diószegin, annak a Kőris utcára beforduló szakaszán, valamint a Szeszgyár utcában telekhatáron álló építési vonal, azaz zártsorú beépítési mód az elvárt. Az előírás pozitív eleme, hogy ki kell alakítani egy passzázst, ami összeköti a Szeszgyár utcát a Diószegivel. A tervezés során külön figyelmet fordítottak a Csobánc utcai óvoda benapozottságának elősegítésére. A pinceszinten kb. 230 parkoló kapna helyet, ezeket a Diószegi Sámuel utcáról lehet majd megközelíteni. A telek egyes részein eltérő a megengedett párkánymagasság (21, 18 és 17 méter), így a kollégium magasabb lesz, mint a lakóépületek. A párkánymagasság nem azonos az épületek tényleges magasságával, az együttes a jelenlegi terveken szereplő legmagasabb pontja 26,1 méter (a Diószegi és a Kőris utca sarkán).

3. kép: Passzázs köti majd össze a Szeszgyár és a Diószegi Sámuel utcát. 

Mint említettük, az Önkormányzat még egyezkedhet a tulajdonossal, kisajtolhat bizonyos, a közösség számára hasznos fejlesztéseket, ezek ára maximum 10 százaléknyi többletbeépítés az ingatlanon. Az eddigi tárgyalások során a következő feltételek merültek fel:

• a telket átszelő – előírt – gyalogos sétány hosszabb nyitvatartásának meghatározása reggel 8 óra és este 10 óra között;
• a Kőris utca, valamint a Szeszgyár köz felé nyíló előkert közcélú megnyitása a társasház fenntartásában;
• a Mackóvár tagóvoda felé alacsonyabb beépítés az óvoda kertjének téli benapozását biztosítandó. A beépítés figyelembe veszi az óvoda kertjét, emellett az ott lévő közösségi kert megnyitásra kerül az óvoda irányába;
• a Szeszgyár köz felé nyíló szárny földszintjén közösségi funkció létesítése egy helyiség lehetőség szerinti átadásával az Önkormányzat részére.
• Amennyiben a Képviselő-testület nem köti meg a településrendezési szerződést, a felsorolt közcélú fejlesztések nélkül, a jelenlegi beépítési paraméterek mentén valósulhat meg a beruházás.

A fejlesztéssel, közösségi célú beruházásokkal kapcsolatban 2025. május 21. 16 óráig mondhatjuk el a véleményünket, a következő módokon:

• E-mailben a foepitesz@jozsefvaros.hu címre a levél tárgyában az alábbiak feltüntetésével: Diószegi 8.
• Papír alapon személyesen a Józsefvárosi Önkormányzat Ügyfélszolgálati Irodáján (1082 Budapest, Baross u. 66-68.).
• Postán keresztül az alábbi címre: Józsefvárosi Polgármesteri Hivatal Városépítészeti Iroda (1082 Budapest, Baross u. 63-67.). Fontos, hogy ez esetben a beérkezés határideje a partnerségi egyeztetés kapcsán 2025. május 21.

A telepítési tanulmányterv, valamint a projekt rövid összefoglalója itt érhető el. 

Május 20-án 18 órától az illetékes döntéshozók utcafórumot tartanak, a helyszín a Szeszgyár köz közösségi tér. Az eseményen részt vesz Rádai Dániel alpolgármester, Camara-Bereczki Ferenc Miklós, a körzet önkormányzati képviselője, a Városépítészeti Iroda illetékes munkatársa.

Anélkül, hogy a telepítési tanulmányterv átfutását követően egyből mélyebb elemzésbe bonyolódnánk, néhány megjegyzést azért tennénk a végén. A Diószegi Sámuel u. 8. alatti telek magánkézben van, ez tiszta sor. Mint ahogyan az is, hogy a tulajdonos elsősorban a saját érdekeit tartja szem előtt. Az is világos, hogy eddig sem egy szabadon látogatható, vonzó zöldterület volt a helyszín, sőt számtalan probléma kapcsolódott hozzá, szerhasználók, hajléktalanok vertek tanyát rajta. Ugyanakkor egy olyan kerületben, ahol az egy főre jutó zöldfelület aránya mindössze 2,6 négyzetméter (szemben a WHO 9 négyzetméteres ajánlásával - forrás a szépreményű Dió2030 koncepcióterv), ahol a legnagyobb park tulajdonképpen egy egyetem belső, kerítéssel körbekerített udvara lett, minden zsúfolt beépítés fájó történés. Igen, néhány speciális eseményt leszámítva eddig sem használhattuk a telket, de legalább szellősebb volt a környék, a közeli társasházakban élők az ablakukon kinézve nem egy másik otthonba pillantottak be, hanem elnéztek például a Losonci negyed felé. Az Orczy negyedben jelenleg is számos építkezés zajlik, a közeljövőben pedig még többre lehet majd számítani. Kétségtelen, hogy ez is jelentős zaj- és porterheléssel jár majd, bár az is igaz, hogy az ingatlan eddigi használata (filmforgatás helyszíne, ideiglenes tárolási funkció stb.) is okozott némi kellemetlenséget a lakosoknak. Számos kérdés maradt bennünk: vajon tényleg szükség van ennyi társasházra és kollégiumra a környéken? Az óvoda benapozottságára való figyelés üdvözlendő, de mi a helyzet a többi épülettel? Milyen mértékig szennyezett az egykori gyár telkének talaja? 

Végezetül egy roppant naiv megjegyzés: egy ideális világban, mindazon tudás birtokában, ami a 21. században a rendelkezésünkre áll (hogy egy igen triviálisat említsünk: a felmelegedő városokban foggal-körömmel kell ragaszkodni a meglévő zöldterületekhez), a helyi önkormányzat és a tulajdonos meg tudna egyezni egy reális árban, az önkormányzat ezt le tudná tenni az asztalra, majd záros határidőn belül parkosítaná és biztonságosan hozzáférhetővé, használhatóvá tenné a területet. Természetesen egyik fél felé sincsenek ilyen irreális elvárásaink, de álmodozni ettől még szabad. 

A bejegyzésben szereplő képek forrása: a Józsefvárosi Önkormányzat oldalán nyilvánosan elérhető Telepítési tanulmányterv.